Al considerar adquirir una vivienda con fines patrimoniales o de negocio, generalmente nos encontramos con diversas personas físicas y morales que ponen a disposición del público múltiples ofertas inmobiliarias que a la vista resultan ser atractivas. Sin embargo, en el proceso de venta – adquisición, las personas que deciden invertir su capital en el sector inmobiliario se han enfrentado a diversas contingencias que se traducen en el estancamiento, o incluso, en el peor escenario, la pérdida del patrimonio económico empleado en dicha operación.
En Fondo Magno, somos conscientes del esfuerzo que implica para nuestros inversionistas el allegarse de los recursos económicos que destinarán en la compra de un inmueble y enfrentarse a situaciones que dificulten el proceso de compra; ya sea de manera directa con la persona física o moral que fungirá como vendedor directo, o bien, con su agente inmobiliario.
Así, a continuación exponemos algunos de los fraudes / contingencias más comunes que se suscitan en el sector inmobiliario y la manera en que dichos riesgos podrían minimizarse o extinguirse en aras de que su inversión sea empleada de manera correcta.
1. Solicitudes de pagos anticipados por concepto de apartado.- Diversos anunciantes solicitan de sus clientes un anticipo equivalente al 10% o 20% del monto total de la adquisición del inmueble por concepto de anticipo, sin brindar mayor información / documentación relativa a dicha propiedad y sin otorgar alguna garantía sobre el monto pagado.
Si bien, al adquirir de manera directa un bien raíz, el vendedor solicita el pago de una cantidad inicial, recomendamos que entre éste y la persona que adquirirá el inmueble, se celebre un contrato de promesa de compraventa en el cual se haga constar la dirección completa de la propiedad a vender con los datos registrales y catastrales de la misma, el monto total por concepto de venta y el pago inicial que se efectuará, así como los periodos y montos restantes para liquidar la operación referida, las condiciones en que se perfeccionará la transmisión del inmueble (escritura pública, inscripción en Registro Público, entre otras), así como una penalización económica para el caso de que no se materialice la compraventa definitiva. Con ello, en caso de incumplimiento por parte de quien venderá el inmueble, el inversionista podría demandar el retorno del pago inicial más el pago de la pena convencional pactada.
2. Documentación falsa o incompleta.- Una vez que los inversionistas muestran interés en adquirir una propiedad, éstos solicitan la documentación relativa a la misma, sin embargo, nos hemos percatado de que quienes se ostentan como vendedores o intermediarios se niegan a proporcionar documentos que acrediten la titularidad de los inmuebles anunciados por parte de quienes venderán los mismos, o bien, únicamente proporcionan información concerniente a la dirección y evitan proporcionar los datos de identificación registral y catastral.
Con base en nuestros conocimientos y experiencia en la materia, recomendamos solicitar de los anunciantes / vendedores, copia de la escritura pública mediante la cual el vendedor adquirió la titularidad de la propiedad a vender, así como la inscripción de dicho documento en el registro público de la propiedad y de comercio correspondiente. Ello, con el objeto de que el inversionista pueda cerciorarse de que la persona que le venderá el inmueble efectivamente es la propietaria del mismo, a nivel documental y registral.
3. Existencia de acreedores.- Al obtener la información registral (folio real) del inmueble a adquirir, recomendamos acudir ante el registro público a verificar que el inmueble no reporte inscripciones de gravámenes de cualquier índole, pues en caso de que sí se encuentren inscritos acreedores, recomendamos no comprar el bien raíz debido a que la responsabilidad de dar cumplimiento al gravamen pasaría al comprador.
Con independencia de lo anterior, y en el supuesto de que el vendedor informe directamente que el inmueble sí cuenta con gravámenes inscritos, recomendamos celebrar un contrato de promesa de compraventa en el cual el vendedor se obligue a extinguir los adeudos que son objeto de los gravámenes inscritos dentro de un plazo determinado, y en caso de incumplimiento, se rescinda dicho contrato con una penalización económica por parte del propietario a favor del comprador.
Con base en lo anterior, en aras de mitigar y/o extinguir los riesgos jurídicos antes mencionados, así como cualquier otro que pudiese suscitarse en el proceso de compra, recomendamos acudir con un abogado experto en materia inmobiliaria.
En Fondo Magno, nuestro equipo jurídico y de campo cuenta con los conocimientos y experiencia suficientes para apoyarte en la adquisición del inmueble que sea de tu interés; cumpliendo con todos los requisitos administrativos y jurídicos correspondientes en el proceso de la adquisición de bienes raíces.
Agradecemos tu interés y confianza al permitirnos apoyarte en tu crecimiento patrimonial.
-Samuel Cortés